市場調控施策精細化 惠州樓市價穩量穩供需良性發展

2019-12-27       瀏覽次數:41

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   惠州通過精準調控引導房地產業提質發展。 南方日報記者 梁維春 攝

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   惠州房地產開發建設更加理性,品質也不斷提高。南方日報記者 梁維春 攝

去年底,樓市調控邊際效應不斷凸顯,樓市疲態盡顯。然而,今年以來,隨著調控精準化施策逐步落實,惠州房地產市場再現供需活躍的局面。尤其是在目前的歲末市場,“翹尾”行情明顯。

據市場監測機構統計數據,市場成交在“金九銀十”高位“翻身”后,11月交易規模再度攀升,達到164.99萬平方米的年內峰值。不均衡發展勢頭也進一步趨于明顯,不同縣區、不同片區乃至不同的項目樓盤都出現明顯差異。

如何看待這一市場行情?相關樓市專家認為,這是市場良性發展的必然方向,也是供需市場自然選擇的結果。專家表示,隨著樓市調控體系不斷完善和深化,市場正從粗放走向集約發展,不同區域和產品在區位、品質等維度的差異也更加靈活地體現在動態市場。這將有效激發活力,引導市場提質高效發展。

市 場 表 現

不同項目和片區呈現差異化發展局面

得益于有效的價格監制機制,惠州房地產市場亂象迅速得到整治,市場波動行情得到穩定。但隨著調控邊際效應的出現,市場方面也開始呼喚調控施策的精準化和差異化。

具體到動態市場,改變正在發展。

今年5月開始,相比之前,部分新取得預售許可證的企業項目在價格表現上出現明顯波動。領地蘭臺府、御水龍庭等樓盤分別有500元—1500元每平方米的上浮,富力惠林溫泉等項目則明顯下浮。

尤其是在當下,隨著歲末市場供需進一步強化,金山湖、江北等市場“斷供”多時的城市核心區迎來新項目入市,樓盤價格上浮的表現更顯直觀。例如,位于金山新城的隆生西江花園、中海閱江府、鑫洲湖心島1號等均達到15000元/平方米—16000元/平方米左右。

惠州房價再入上漲通道?惠州樓市獨立評論人、甲乙丙丁策劃機構創始人余鶴皋認為,單純從幾個樓盤項目來判斷惠州房價的漲跌并不合適,更應該從整個市場的發展軌跡來看待。他介紹,隨著當前市場調控機制不斷完善和優化,價格監制環節也不斷實現精準化,與其說是價格的漲跌,不如說是項目價值的回歸,“不同區域不同項目在價格上實施分類指引,引導不同需求的客戶群理性選擇,也有效釋放了市場活力?!?/p>

余鶴皋認為,價格是否合理,最直觀的體現就是市場的接受程度和認可度,“能夠真正得到客戶認可的價格才是合適的價格?!?/p>

這在近期市場推售的項目簽約信息上得到反映。市住建局數據顯示,近期多次領取預售許可證推售的隆生西江花園,10月24日推出的93套房源、11月8日推售的140套,已顯示完成備案或簽訂預售合同的房源數超過1/2。另外,中海閱江府、保利天匯也得到市場的廣泛關注。

反觀藍光雍和園、金盛麗景等其他項目,隨著市場環境的變化,樓盤不斷調整價格預期。同時,在銷售過程中也通過9折、贈送停車位等優惠方式以價換量刺激銷售。

不只是不同項目間的差異拉大,各縣區的市場表現同樣明顯出現不均衡。數據顯示,11月,大亞灣區交易房源3915套,居全市縣區首位,環比上浮29%;惠城2951套位列次席,比增39%;而縣域的龍門市場交易量則僅有269套,環比下降31%。在整體的漲跌表現上,惠城、惠陽、大亞灣和惠東環比上揚,而仲愷、博羅和龍門則出現了不同程度下滑。

發 展 方 向

推動市場調控施策精細化

“從大環境來看,惠州樓市是活躍向好,且平穩健康的;但關注局部市場也可以看到,不同區域間的差異表現也在不斷加大,不同區域依托各自的價值吸引各自的消費客群?!庇帔Q皋認為,這是調控后周期市場發展的必然趨勢。

惠州市房地產業協會相關負責人同樣表達了類似觀點。該負責人指出,隨著調控體系完善和深化,市場調控邊際效應也在強化,且市場依然認同調控的常態化,實現了新階段的另一種市場平衡。而不同區域發展的差異化的表現和風險,又需要行業調控施策進一步優化。

聚焦市場可以看到,隨著今年以來,樓市調控“一城一策”不斷深化,惠州樓市調控施策也不斷實現精準化和差異化。針對不同地區和不同項目在價格監制機制上進行優化和靈活處理,有效地從源頭上為行業注入活力,帶動市場精細化發展。

“從目前的行業動態來看,價格機制的優化切實帶來了市場活力,但隨著供需反轉局面加劇,局部地區庫存再現,市場還將提出更高的要求?!笔蟹繀f該負責人舉例稱,以往被淡忘的庫存壓力可能再度出現,這都要求推行更加長效有序的措施和策略機制。

以年內交易表現最為突出的11月交易數據為例,雖然單月銷售規模達到164.99萬平方米的年內最高位值,但同期供應的新房源規模也達到170.23萬平方米。

市統計局發布的前10月房地產投資、銷售數據情況則更清晰地展示這一行業表現。1—10月,惠州三縣四區房地產投資總額達到933.7億元,比增21%。在即時建設規模上,這一階段的施工面積和新開工面積將分別達到8730萬平方米、1757.4萬平方米,增量均表現明顯。

“回顧過去幾年的市場表現,供需表現已然明顯發生了反轉,市場需求更加理性,房源銷售一定程度上進入到平淡期。但也要看到,由于粵港澳大灣區建設、城際、高鐵等利好,惠州部分區域對于購房者的吸引力仍然明顯?!庇帔Q皋認為,這種局面意味著行業向好的發展前景依舊,但是各區域差異化發展也將加劇。這也對行業調控的智慧提出了更高要求?!靶袠I的基礎面變了,接下來的市場調控已不再是單純的拳擊和重壓了,而是因地制宜,精細施策,多舉措并行的市場也對調控施策提出了更高的要求?!?/p>

■關注

企業推售熱情提升市場供需活躍

在階段性交易市場方面,記者注意到,在“金九銀十”止住連跌的頹勢后,歲末市場“翹尾”行情明顯。

據惠民之家的監測數據,惠州4月—8月市場銷售房源規模分別為12765套、12480套、12186套、12159套、10621套,惠州樓市呈現出“四連跌”的下行行情。但隨著傳統的銷售黃金周期“金九銀十”到來,市場打了個“翻身戰”,在這一周期銷售規模分別飆升至14220套/149.97萬平方米、13984套/148.13萬平方米規模。

在剛剛過去的11月份則再迎新高位。據統計,當月全市四區三縣新建商品住宅網簽房源達到15518套,面積規模則達到164.99萬平方米,達到年內峰值。對比“金九銀十”的黃金周期,上漲幅度分別達到9%、11%,同比去年同期11974套成交數漲幅則達到30%。

為何如此?業內一名專家認為,這是銷售集中期到了、企業推售力度加劇使然。他介紹,前兩年集中拿地開發的眾多新項目到了入市的周期,同時調控常態化也使企業推售更加理性,面對歲末交易市場的到來加速推售博取業績成為必然選擇。

在這方面,住房主管部門預售監管平臺的信息更為直觀。11月,惠州發放預售許可證數量就達到了103張,共計75個項目推出了15270套新房,面積規模更是達到了170.23萬平方米。

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